- 如何做好養(yǎng)老機構(gòu)利潤最大化與社會效益最大化
- 發(fā)布者：北京思杰佳通信息技術(shù)有限公司 發(fā)布時間：2018/2/23 0:00:00
如何才能籌備出升級版養(yǎng)老院，讓養(yǎng)老院具有科學(xué)性和先進性，是決定養(yǎng)老院贏利的關(guān)鍵。
如何籌備養(yǎng)老院，如何讓養(yǎng)老院盈利，如何讓養(yǎng)老院利潤最大化，如何讓養(yǎng)老院社會效益最大化，是不是建房子、挖人才、買物品、養(yǎng)老院開業(yè)了就能盈利了？
看看自己身邊的養(yǎng)老院，到經(jīng)過幾年征戰(zhàn)下來，除了為數(shù)不多的幾家養(yǎng)老院外，其他的大部分養(yǎng)老院都已陷入不停地敲敲打打之中，繼續(xù)在為前期的籌備不當(dāng)，反復(fù)投入成倍的資金，這是一個多么可怕的行業(yè)現(xiàn)象啊。
為何這么多養(yǎng)老院這么快就陷入敲敲打打修修補補的怪圈？
為何重復(fù)投入的大量資金卻越陷越深？
為何黃金地段看似紅火的生意卻利潤很少，是什么在無情地吞噬著我們的利潤？
是什么在影響著養(yǎng)老院的生意？
養(yǎng)老院是否就像一臺創(chuàng)造經(jīng)濟價值和社會價值的巨型機器，我們在參與制造這種巨型機器的時候，怎樣堵住那些遺留的黑洞？
我們在操作這種巨型機器的實踐中，能不能推出填補養(yǎng)老院漏洞的升級版技術(shù)？
怎樣才能使養(yǎng)老院更具有科學(xué)性和先進性呢？
第一：如何降低未來成本
什么是未來成本？
簡單地說，就是未來將要發(fā)生的成本。比如：抽風(fēng)系統(tǒng)。購買廚房的抽風(fēng)機，按說抽風(fēng)機功率夠廚房用就可以了，可經(jīng)銷商偏偏給你個大功率的，當(dāng)人們認(rèn)為開抽風(fēng)機是很正常的一件事的時候，我們看到的卻是抽風(fēng)機把大把的百元鈔票無情地吹到天空中，成捆成捆的錢隨著煙霧煙消云散。有的廚房管理者缺乏抽風(fēng)能源消耗意識，沒開爐也開著抽風(fēng)機；有的部門管理者長時間打開大功率的消防抽風(fēng)機，一邊是空調(diào)水溫開到最低，冷空氣被無情地抽走，一邊是消防大功率的抽風(fēng)機加速浪費，抽走的不僅僅是空氣，最直接的是您的利潤。怎樣降低未來成本，下面說幾個辦法。
1. 如何降低結(jié)構(gòu)成本
養(yǎng)老院要正常營業(yè)，必須經(jīng)歷五大步:征地、報建、裝修、籌備、營業(yè)，其中裝修設(shè)計非常重要。當(dāng)然漂亮的設(shè)計固然重要，但更重要的，還是要既能創(chuàng)造利潤又能節(jié)約成本，還有不要浪費面積。按我國南方行情做個基本測算，一般情況下，投資一家500間左右客房的五星級標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老院，費用為：地皮2萬平方×6000元/平方=1.2億元，土建5萬平方×1300元/平方=0.65億元，裝修及設(shè)備5萬平方×3000元/平方=1.5億元，合計在3.35億元左右，在不計算土地費用的情況下,如果土建和裝修空置面積3000平方,則浪費1300萬元(3000平方×1300元/平方=390萬元, 3000平方×3000元/平方=900萬元)。1300萬投資現(xiàn)金浪費，等于養(yǎng)老院白白經(jīng)營半年多還是沒有利潤，加上半多的投入的經(jīng)營成本和支出的費用，間接損失大約超過2500萬，這只是其一的部分費用；其二是對流問題，很多養(yǎng)老院結(jié)構(gòu)不合理，對流失熱嚴(yán)重，密封性能差，能耗損失非常嚴(yán)重，這給后來的經(jīng)營，增加了更高的能源成本；其三是結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化問題，有的業(yè)主認(rèn)為有關(guān)系，在手續(xù)不全的情況下，就開始建樓裝修，等到需要手續(xù)時才發(fā)現(xiàn)，第一關(guān)：消防過不了。因為沒有哪個領(lǐng)導(dǎo)愿意為了你的批文，愿意把自己的飯碗砸掉，結(jié)果，消防只能重新改造，這又是一筆不小的重復(fù)投資。
有沒有辦法避免以上情況發(fā)生？首先必須認(rèn)真審核設(shè)計師的圖紙，清楚每一處可能浪費的面積和結(jié)構(gòu)，因為很多設(shè)計師關(guān)注的是功能和美學(xué)，我們關(guān)注的是投資成本和效益的最大化，必須砍掉不必要的成本浪費；其次是設(shè)法先請消防、衛(wèi)生、文化執(zhí)法等部門先審核圖紙，施工中途請他們到現(xiàn)場考察給意見，以后辦理手續(xù)就可以一氣合成了。
2. 如何降低維修成本
經(jīng)常發(fā)現(xiàn)這樣的養(yǎng)老院，設(shè)計師把養(yǎng)老院設(shè)計得非常漂亮，但他們卻沒有考慮到未來維修的成本，有的面墻是采用透光藝術(shù)玻璃做的，面積很大很漂亮，為了實現(xiàn)透光均勻，施工隊只能采用一塊很大的白色防水油布把燈光檔住，然后在外面安裝玻璃。但是，沒過多久，日光燈管壞了幾根，工程部維修，別無選擇，只能拆掉玻璃，然后把布掀開，真是安裝容易維修難啊，為了換幾支簡單的日光燈，卻損壞了很大的藝術(shù)玻璃，不但連續(xù)多天影響到對客服務(wù)，訂貨也成了大麻煩，而且浪費了更多的勞動力成本。可見，設(shè)計美觀很重要，但最重要的是要考慮既美觀又實用，盡量不要導(dǎo)致養(yǎng)老院在材料上進行二次投資。好的養(yǎng)老院設(shè)計和施工，可以節(jié)約45%-65%材料和人工維修成本。
3. 如何預(yù)防玻璃門窗能耗
一般來說，養(yǎng)老院門窗散失能量高達(dá)20%-35%左右，根據(jù)檢測，單層玻璃貼膜可阻隔60%—80%的太陽能，在玻璃門窗貼上玻璃貼膜或掛反射窗簾，可以大大降低空調(diào)能源消耗，同時還必須在制度上嚴(yán)格規(guī)定，在沒有必要的情況下，嚴(yán)禁任何人開玻璃門，以免流失能源。
4. 如何利用收水器節(jié)能
收水器目前生產(chǎn)較為廣泛，說明它的市場非常廣闊。收水器可以減除冷卻塔排出濕熱空氣中夾帶的大量細(xì)小水滴漂移物，避免對周圍環(huán)境的水霧污染和凝固而安裝的節(jié)水和保護環(huán)境的裝置。根據(jù)統(tǒng)計，一家大型養(yǎng)老院安裝收水器，每年最少可給養(yǎng)老院節(jié)省3000多噸水。
5. 如何實現(xiàn)養(yǎng)老院外墻節(jié)能
如果養(yǎng)老院外墻采用淺色涂料，特別是采用陽光反射率高的涂料，可以反射掉65%-75%的熱能。在我國南方的養(yǎng)老院，大家都知道夏天，有時候兩三臺空調(diào)主機全部高負(fù)荷運轉(zhuǎn)，老人都還喊熱，尤其是住最頂二三層的老人，空調(diào)根本沒用，連養(yǎng)老院墻身和天花吊頂都是熱的。近幾年來，鋁膜防水卷材的出現(xiàn)，金屬屋面隔熱，能反射掉75%的太陽光，同時具備95%以上發(fā)射率，一般可以降低屋面溫度23℃，節(jié)省空調(diào)費用的20%-70%。改性瀝青防水卷材用于屋頂、墻面、地下室、衛(wèi)生間等建筑物各部位，實現(xiàn)了100%的防水，新型材料的出現(xiàn)，宣布我國防水和隔熱進入了新的歷史時刻。
6.如何利用變頻系統(tǒng)省錢
目前生產(chǎn)變頻系統(tǒng)的廠家已經(jīng)很普及，但還是有很多養(yǎng)老院不相信變頻系統(tǒng)。養(yǎng)老院的水泵、制冷機組、電梯、風(fēng)機、鍋爐等普遍留有富余功率以防超負(fù)荷，采用變頻系統(tǒng)，可根據(jù)溫度和負(fù)荷的變化，調(diào)節(jié)電機的轉(zhuǎn)速頻率，一般可節(jié)電25%-45%，一年多就可收回設(shè)備投資。
7. 如何避免電老虎浪費
目前在業(yè)內(nèi)除了太陽能、空調(diào)冷媒水系統(tǒng)的廣泛使用外，在電路方面，也采用新的節(jié)能方法，比如樓層走廊、消防通道的燈，平時按距離只固定開一小部分，其余全部采用感應(yīng)燈；養(yǎng)老院所有的燈都規(guī)定開關(guān)時間，這樣大大節(jié)約照明時間和延長使用壽命
8. 如何實現(xiàn)省錢采購
大家都有這樣的經(jīng)歷，某配件壞了，采購部經(jīng)常要等到需要買更多物品時才一起去遠(yuǎn)地方采購，眼前老人來了，卻沒辦法服務(wù)，原來問題出在籌備期間，在遠(yuǎn)處批量采購時，順便把零散少用的物品也采購了，以免當(dāng)出現(xiàn)配件損壞時，無法在附近及時補貨。
9. 注重產(chǎn)品性能等于省錢
我們買產(chǎn)品，買的是產(chǎn)品的性能，決不能為了一時的便宜而給未來帶來嚴(yán)重后果。我們曾經(jīng)籌備一家養(yǎng)老院，業(yè)主為了省錢，客房采購了一批廉價插卡盒和開關(guān)，按說這不是什么大型設(shè)備，應(yīng)該不會有什么大問題，但是，一周后，客房在開荒時發(fā)現(xiàn)，有的插卡盒不能取電了，有的開關(guān)感應(yīng)功能失靈了，雖然后來全部作了更換，但是不僅造成了浪費，而且延誤了工程進展。試想，如果是交付使用后才壞，那造成的損失可就更大了。所以，購買產(chǎn)品時，選擇的是產(chǎn)品的性能，應(yīng)考慮其穩(wěn)定性、壽命、售后服務(wù)，這是我們最最需要的。
從以上九點我們可以看出，成本和費用，是養(yǎng)老院經(jīng)營管理的永恒主題。養(yǎng)老院的管理成本，我們必須嚴(yán)格控制；對于經(jīng)營成本和費用，只要能帶來利潤的，我們決不苛刻，因為，合理的經(jīng)營費用的投入，可給養(yǎng)老院帶來更多經(jīng)營利潤，獲得更多機會。
第二：如何提煉更高的勞動力價值
在人員工資福利方面，一般老板的心態(tài)是：你得好好干，公司賺錢了，我才有更好的福利待遇給你，你沒給我賺到錢，你憑什么跟我提條件！
員工則認(rèn)為，你得先給我保障，解決我的憂慮，滿足我的條件，我才能好好地為公司出力工作，不然，我就走。
其實，這是一對永遠(yuǎn)相爭持的矛盾。實踐證明，從全世界工薪走向來看，基本上都是升，很少有降的，而員工的流失，吃虧的多數(shù)是業(yè)主，因為熟手走了，生手招回來，需要時間才能上手。
所以，美國管理大師卡耐基說:“拿走我的工廠，把我的員工留下，不久后我們還會有個更好的工廠。”可見，只有梧桐樹，才能留住金鳳凰，留住員工就等于留住財富。
1.如何實現(xiàn)人員架構(gòu)橫向跨越
籌備養(yǎng)老院招聘之前，首先要做人員架構(gòu)，但是，我們多年來一直采用的，都是垂直式管理模式，所以在管理過程中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)管理的斷層現(xiàn)象。為什么會有這種現(xiàn)象？簡單地說，這不是中間層沒有執(zhí)行力，而是管理模式出了問題，基層與上層距離太長，上層的思想無法完整貫徹到基層，有的文件傳達(dá)一次后，就被鎖進文件柜里了。所以，解決這一問題，也不能完全改為扁平式管理，而是要從架構(gòu)上，實現(xiàn)垂直式管理與扁平式管理相結(jié)合，將垂直式管理的中高層盡量橫向身兼多職。培養(yǎng)橫向人才，實現(xiàn)橫向與縱向相結(jié)合，把垂直式管理與扁平式管理相結(jié)合，是目前時代發(fā)展的需要，具有時代的先進性，還可大大節(jié)約人力資源成本。
2. 如何留住人才
通過多年研究發(fā)現(xiàn)，事業(yè)留人、情感留人其實都不能從根本上控制人員流失。因為，金錢、物質(zhì)、事業(yè)永遠(yuǎn)不能使人得到滿足，滿足的只是一種精神狀態(tài)。如果你的職員在精神狀態(tài)得不到滿足，他就不會留下來。而人員的科學(xué)性搭配，會大大滿足職員的精神狀態(tài)。
我們常說良性循環(huán)的養(yǎng)老院，必定經(jīng)歷打江山→經(jīng)營→擴張發(fā)展三個階段。我們也發(fā)現(xiàn)了一種存在的現(xiàn)象，市場出現(xiàn)了籌備是一批人，籌備完了，開業(yè)幾個月就逐漸把這批人逐步換掉，然后招“經(jīng)營”管理人才。其實，這是非常錯誤的做法，事實證明，凡是最后生意一直穩(wěn)定的養(yǎng)老院，都是籌備人員從開始一直堅持做到三五年甚至更長的時間，因為他們不再需要磨合期，他們熟悉了當(dāng)?shù)厥袌觯麄兡軌驕?zhǔn)確地判斷市場變化，能夠及時調(diào)整思路與時俱進。
第三：如何實現(xiàn)養(yǎng)老院管理制度及操作程序的超前超前性
養(yǎng)老院管理制度及操作程序，其實是火車軌道，軌道怎么鋪，火車怎么走，合理、實用、超前性的養(yǎng)老院管理制度和操作程序，對養(yǎng)老院顯得十分重要。
1.如何讓制度和程序更有效
中國的養(yǎng)老院管理不能照辦外國的模式，數(shù)一數(shù)我們身邊的養(yǎng)老院就會發(fā)現(xiàn)，在行業(yè)中空降了許多外國專家和海歸，結(jié)果絕大部分都因水土不服而榮歸。并不是他們的管理制度不好，也并不是他們不會管理，而是因為他們服務(wù)的消費人群不同，他們的搭檔無法把他的理念執(zhí)行，或者執(zhí)行后根本就不是他以前環(huán)境的那種效果，合理性和有效性很重要。目前我們身邊的管理層基本上都是本土化，這也是必然結(jié)果。
養(yǎng)老院在發(fā)展、在改變，我們的管理制度和程序必須順勢而變。比如我們客房和前廳的工作，按照老一套程序是，雖然他們每個人都有自己的崗位職責(zé)，但是，我們卻要求管理層不要總坐辦公室，而是重點站大堂，在規(guī)定時間，不站大堂還要處罰！有人會問為什么？其實很簡單，對客服務(wù)不站在老人出入最多的地方服務(wù)，難道還能敲門進房間去一間一間服務(wù)老人啊？其實，我們只是在制度上做到與眾不同罷了。客房服務(wù)就是由三方面組成：安全、舒適、干凈。安全是老人的第一心理需求，老人熟悉你，你能給他解決很多問題，他就有安全感，而且會常來。
人們喜歡往人多車多的地方擠，那么我們就制造人多車多的氛圍，從制度上把消費群集中。可見，養(yǎng)老院經(jīng)營管理不能生搬硬套，養(yǎng)老院管理經(jīng)營與其他行業(yè)經(jīng)營一樣是互通的：客戶需求什么，我們就提供什么，看你是否能發(fā)現(xiàn)需求，誰能滿足客戶需求，誰就能獲得高利潤。
2.如何讓制度和程序更實用
做過養(yǎng)老院管理的都知道，我們的管理制度和程序非常細(xì)，細(xì)到每一個動作怎么做，每一句話該怎么說，以至于導(dǎo)致新來的服務(wù)員，走路時不知道應(yīng)該是先邁左腳還是先邁右腳，養(yǎng)老院管理制度快趕上《圣經(jīng)》那么厚了，工作程序、崗位職責(zé)快趕上《漢語詞典》了，很全面，全面得很復(fù)雜，如果像《哈利波特》長一點有趣一點也沒關(guān)系，畢竟我們的行業(yè)是勞動密集型，我們的員工平均文化還不到中專水平，枯燥無味的教條怎么能讓員工放松自然地工作？再說，那么厚的制度和程序，能做到的有幾條？
最關(guān)鍵還是實用，必須重點突出，現(xiàn)場管理才是重中之重。我們認(rèn)為員工做得很標(biāo)準(zhǔn)，不一定是對的，只有老人認(rèn)為是對的，那就是標(biāo)準(zhǔn)。我建議大家在做管理制度和程序時，最好加一項內(nèi)容《贏得老人贊揚100法》，這是我們服務(wù)最需要的。比如，我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)，管理者都說某個員工服務(wù)不按程序來，但事實上，老人卻非常喜歡他，經(jīng)常得到老人的表揚，甚至有時候他把東西掉在地上了，老人反而維護他：“沒關(guān)系，他不是故意的，你不要罵他”，什么原因？通過觀察，我們就會發(fā)現(xiàn)，他采用的是 “心理服務(wù)”，而不是傳統(tǒng)的“機械服務(wù)”； 所以，推廣“心理服務(wù)”結(jié)合“機械服務(wù)”，觀察老人的心理需求，及時提供服務(wù)，想辦法讓老人開心，老人往往會贊揚這樣的員工：反應(yīng)快、靈活、聰明！因此，我們在制定管理制度和程序時，一定要加上：“以上規(guī)定，是養(yǎng)老院的基本要求，如果你能在以上基礎(chǔ)上，有辦法贏得老人贊揚，只要不導(dǎo)致老人投訴，你就大膽地去做。”
當(dāng)然，對于重點要求部分，必須單獨列出來，而且要留下空位，讓員工培訓(xùn)后簽上名字，避免員工找到借口。對于涉及到需要財務(wù)配合的經(jīng)營規(guī)定，最好要歸類在一份完整的文件上，不要今天發(fā)一份文件，明天補一份文件，這樣會給財務(wù)核數(shù)帶來工作不便。
第四：怎樣辦理證照
說實話，養(yǎng)老院開業(yè)需要辦理的證照很多，目前最基本的證照就不少于10項，而且國家對養(yǎng)老院的管理越來越規(guī)范，以后可能還更多，如果等到把全部證件辦下來才開業(yè)，不知道要等多久。所以，養(yǎng)老院辦理證照肯定是有竅門的，首先我們來分析一下養(yǎng)老院需要辦理哪些證照：
①消防審批證、②環(huán)保審批證、③工商登記證、④稅務(wù)登記證、⑤衛(wèi)生許可證、⑥文化項目經(jīng)營許可證（歌舞廳）、⑦特種行業(yè)經(jīng)營審批證、⑧企業(yè)代碼證、⑨銀行開戶、⑩衛(wèi)星電視轉(zhuǎn)播；
還有物價審核、工資核定等，從業(yè)人員要有健康證、旅游局行業(yè)管理登記證等等……涉及的部門有: 消防、環(huán)保、衛(wèi)生、工商、公安、治安、稅務(wù)、技術(shù)監(jiān)督局、銀行、城管、勞動部門（用工、工資審核）、文廣新（文化廣播新聞局）等等。當(dāng)然，這些部門你可以不去找他，但他一定會來找你，當(dāng)他來找你的時候，問題可就來了。比如消防，必須改造，整改是唯一選項，沒有哪個領(lǐng)導(dǎo)愿意為了你的批文把自己的飯碗丟掉。其實，養(yǎng)老院辦理證照的訣竅就是：主動出擊，施工階段想辦法請他們先參與，請他們審圖紙給建議，讓他們告訴我們怎么做。
第五：哪些問題是養(yǎng)老院試業(yè)必做功課
養(yǎng)老院開業(yè)前一周，是最忙、最容易出現(xiàn)問題的時候，很多問題都會顯露出來，為了預(yù)防打亂仗、扯皮和其他突發(fā)事件的發(fā)生，確保養(yǎng)老院的順利試業(yè)，必須采取以下措施：
連夜討論養(yǎng)老院各部門《應(yīng)急方案》要求采用問答式“出現(xiàn)問題怎么辦？”；規(guī)定各部門管理人員忍字當(dāng)頭不要因急躁而過多指責(zé)下屬；
審核《養(yǎng)老院開業(yè)慶典程序》及落實嘉賓名單；
落實酒會出品及宴會菜式；
檢查各營業(yè)部門物品擺放標(biāo)準(zhǔn)預(yù)防無用功返工；
檢查各營業(yè)位置的配套設(shè)施設(shè)備與實際運作是否有相抵觸；
落實可能遺忘的外圍垃圾收購及處理等問題；
檢查各營業(yè)部門學(xué)習(xí)并熟悉電箱開關(guān)操作的落實情況；
檢查使用電腦操作的營業(yè)部門是否備有手工應(yīng)急表格；
開始沖洗停車場并清掃后臺區(qū)域及其它公共區(qū)域；
發(fā)放員工制服檢查特碼服裝到位情況；
召開全養(yǎng)老院試業(yè)前《員工總動員誓師大會》；
實地演習(xí)開始全面進入模擬營業(yè)狀態(tài)；
全面檢查并總結(jié)營業(yè)狀態(tài)存在的問題；
宣布工作重點轉(zhuǎn)移到養(yǎng)老院正常營業(yè)時間；
分發(fā)開業(yè)當(dāng)日《各部人員任務(wù)分配一覽表》；
試業(yè)前一日模擬彩排慶典現(xiàn)場；
養(yǎng)老院當(dāng)日慶典后正式營業(yè)。
養(yǎng)老院籌備，不是蓋房、招人、買東西這么簡單，而是要讓一個固體的龐然大物活起來，讓大樓里面活動的小社會繁榮起來，出現(xiàn)欣欣向榮的景象，給社會創(chuàng)造出更多的價值。
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