- 養老地產的運營模式有哪些？
- 發布者：北京思杰佳通信息技術有限公司 發布時間：2024/1/3 0:00:00
根據國家統計局數據顯示，截至2022年底，我國65歲及以上老年人口規模已有2.1億，占總人口的14.9%；人口自然增長率自2016年起連續下跌，到2022年，出現了我國近61年的首次負增長，自然增長率為-0.60‰。我國正處于一個深度老齡化社會，且人口形勢嚴峻。面對2.1億的老年人群體，如何讓老年人“老有所養，老有所樂”？在社會養老壓力日益加大的同時，“銀發經濟”也帶來巨大商機。養老地產作為“養老”和“地產”的雙重結合，發展前景被行業普遍看好，但目前也面臨著諸多問題，如前期資金投入巨大、盈利周期長等，如何在內部資金承壓、外部競爭激烈的市場環境下活下去，值得深入探討。 
養老地產運營模式主要有哪些？本文告訴你答案。
一、直接銷售模式（直接銷售產權）
從傳統地產思維的慣性角度，賣產權肯定是回籠資金的最優選項，除非土地性質是醫療衛生用地之類，或者土地出讓協議中政府部門明確規定必須持有的情況，絕大多數企業都會選擇直接銷售產權。
事實上，目前國內大部分打著養老地產旗號的項目，本質仍為地產開發，只是附加了一部分養老服務，最多加上專業養老機構運營而已。當然，如果養老服務的價值塑造到位，完全可以為產權銷售提升溢價空間。比如多年前北京的東方太陽城項目，就是配建了綜合性醫院和養老服務設施，進而以養老房的名義銷售產權，提升銷售速度并實現溢價。 還有一種相對少見的情況，定向銷售，也就是房源只能銷售給老年客戶。比如臺灣長庚養生文化村，集養老、醫療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發族小區”，是當地銀發安居的典范項目。可租可售，但購買人與入住人必須年滿60歲、且接受指定醫院身體檢查證明健康狀況合格，購買的產權不可繼承，只能捐贈給鄉里。
二、租售結合模式（出租+銷售綜合模式）
“出租+銷售”綜合模式，出租養老公寓、運營養老設備和配套設施，出售養老住宅的模式。該模式可以充分實現土地效益，并通過運營實現養老地產的循環發展。優勢在于，住宅出售可以使企業資金快速回籠，公寓出租與設施設備運營達到持續收益，實現收益多元化。
在該模式下，土地使用方面較為靈活，居住用地、醫療用地、商業用地、公建用地等多種用地性質均可。但是，打造模式多樣化使資金的投入更大，且開發周期較長，運營部分需要長期管理與維護。
部分專業養老機構選擇經營模式為會員制或俱樂部制，類似于高爾夫會籍，有些會員卡設置為可流通（更名、轉讓、繼承等），有些只能本人使用，但允許退卡。
三、會員制（整租模式）
會員制，即整租模式，收入主要來源于會員費。 一次性會員費用對應的是床位費，會員費用是不退還的，是每月租金的躉交；服務費和餐費另收。優勢是有利于快速回籠資金，良性運營，劣勢客戶有一定抗性。主要對產權無需求的健康活力老人。目前常見的有四種形式： 一是永久性使用權銷售，使用權的時限跟土地時限一樣，可轉讓、繼承；如某項目使用權轉讓。出售30年使用權，一般土地無產權證，無法分割小產權，只能簽使用權轉讓合同，土地期滿后房子歸客戶，房屋可以轉讓。再按月收取2500-3500元不等的服務費。 二是終身制使用權銷售，使用權的時限到老人離世，獲取房屋重復利用價值。如某項目會員卡，目前價值增值轉讓。 三是15年使用權銷售，使用權到期，可繼續免費使用。便于實現滾動開，收回房產后，再次以返本入住的方式推出，重復利用，獲取更高價值。如某項目15年租賃，一次性交納15年租金，期內退房可按時間折舊退款，15年之后繼續居住不再收取租金。 四是短期旅居卡，使用期限1-5年，優勢是門檻較低，客戶面廣。 最典型案例是上海親和源，是中國首家老年會員制社區，其位于上海市南匯區康橋鎮的項目，土地性質是50年工業用地，但已取得民政局許可證。入住人員要求必須是男性年滿60周歲，女性年滿55周歲。
會員卡分為A卡、B卡。A卡是永久會員，可流通，會員卡價格已經漲到一百多萬，入住后根據戶型面積每年繳納相應年費；B卡是終身會員，不可流通，會員卡價格略低，入住后同樣繳納年費，在未住滿15年時，可申請按年限退還會員卡金額。
四、床位出租模式（床位出租/月租）
這是傳統養老機構最常見的收費模式，多以固定的床位費/月費/服務費等名義向客戶收取，如果客戶要享受其他增值服務的話另行收費。
該模式的優勢是易于被客戶接受，并且有穩定的現金流；劣勢不利于企業快速回收資金。主要是服務剛需老人，定位剛需的項目。 典型案例是北京匯晨養老機構管理有限公司，作為北京最知名的養老機構之一，在北七家、北苑路、望京等經營多處養老項目，收費模式為服務費，根據戶型面積不同，根據老人身體狀況入住不同區域（自理、半自理、失能失智），每月金額數千元甚至更高，同時還要繳納少量押金。
五、金融組合模式（押金、保單制、以房養老等）
通過金融行業手段對養老社區產品進行租賃和銷售，達到為企業融資的目的。以下為幾種典型的模式：
（1）押金制
押金制，現金收入主要來源于押金。 一次性收取較高押金，到期本金退還，入住期間需要繳納餐費、服務費。優勢是有利于快速回籠資金，劣勢是有一定的法律風險、且資金難以入職。主要對健康活力自理老人。此類高押金退還模式受市場接受，符合了住養老院基本不花費用的心里，但是快速回籠的資金需要有高于養老院床位費回報率的投資項目。
（2）保單制
交押金或買保險，即可獲得養老居住權，高額保單+押金制+月費。保險公司在其投入的養老住宅社區項目上，結合銷售的養老金產品，未來可以以養老保險金收入來支付養老社區相關費用，但是收支兩條線。優勢能夠長期鎖定同一品牌下的共享客戶，并可根據可預見的未來現金流對養老社區進行合理規劃，實現園區滾動開發。 這種模式最知名案例是泰康之家養老社區。由泰康人壽投資開發，全國計劃建設十幾個項目，目前北京、上海、成都、杭州等項目都已經開業，并且與美國的醫養產業服務商ABHOW 建立了聯盟關系。
（3）以房養老
以房養老模式落地很少，分為租賃房產養老和抵押房產養老兩種形式。 2017年9月20日，青海省首個以“租房入院”為養老服務方式的養老院正式掛牌，“租房入院”指老人自愿將本人房產交由政府或委托的第三方對外租賃，本人入住養老公寓或養老院，老人房產出租收益用于參加政府集中供養，或根據老人本人需求，提高集中供養的層次及服務標準。 抵押房產養老的形式則非常復雜，而且存在未解決的法律問題，所以雖然政策出臺已經數年，至今仍未大面積推廣。
（4）投資返還銷售
投資返還銷售，現金收入主要來源于一次性使用權收入。 使用權的時限到老人離世，用產權抵押，房款退還，溢價部分雙方分成，可轉讓。優勢是快速回籠資金、便于實現滾動開，收回房產后，再次以返本入住的方式推出，重復利用，獲取更高價值。劣勢有一定的法律風險，需要設計交易結構規避風險。該模式類似商鋪返租模式衍生而來（企業將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售給小業主，同時，與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由企業統一經營管理，同時會按約定時間支付給小業主固定的租金）。
以上就是小編總結歸納的養老地產幾種主要的運營模式，希望可以為大家提供參考。
部分來源：微渝中
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